Notarvertrag Hauskauf (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus)
Der Kaufvertrag (Notarvertrag)
Zum Erwerb einer bestehenden oder noch zu errichtenden Immobilie ist in Deutschland eine besondere Formvorschrift erforderlich. Im Gegensatz zu anderen Kaufverträgen gibt es beim Immobilienerwerb neben den beiden Vertragsparteien stets eine weitere Person: den/die Notar:in. Ohne notarielle Beurkundung ist ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag und damit der spätere Eigentumsübergang nicht möglich.
Die Beurkundung
Die Beurkundung ist dabei nicht zu verwechseln mit einer Beglaubigung. Bei der Beglaubigung werden lediglich die Identität und die Unterschrift geprüft und notariell beglaubigt. Beim Immobilienkaufvertrag, man spricht auch bei einem bereits darauf stehenden Gebäude regelmäßig von einem Grundstückskaufvertrag, muss der Notar den Vertrag beurkunden. Deshalb werden solche Verträge dem aktuellen Jahr mit fortlaufenden Nummern zur zweifelsfreien Identifikation zugeordnet.
Wegen der Bedeutsamkeit und Tragweite eines Immobiliengeschäfts hat der Gesetzgeber die Notar:innen verpflichtet, sicherzustellen, dass der Kaufvertragsentwurf 14 Tage vor dem eigentlichen Beurkundungstermin den Vertragsparteien zugehen muss. Aber aufgepasst: diese 14-Tage-Regelung gilt nur für Verbraucherverträge. Ein Verbrauchervertrag liegt immer dann vor, wenn ein Beteiligter ein Verbraucher, der andere Unternehmer ist. Wenn ein Haus unter Privatleuten verkauft wird, was den Regelfall darstellt, muss diese Frist nicht angewendet werden. Hier unterstellt der Gesetzgeber pauschal eine Art Waffengleichheit unter den Vertragsparteien, die eine solche Vorgabe entbehrlich macht.
In der Praxis stellt der Notar aber auch in diesem klassischen Fall Käufer:in und Verkäufer:in rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin einen Vertragsentwurf zur Verfügung. Der Notar hat in seiner vom Gesetz herausgehobenen Stellung Neutralität zu wahren und ist gegenüber beiden Parteien, ungeachtet der Fragestellung wer ihn beauftragt hat, zur Erklärung und Aufklärung gleichermaßen verpflichtet.
Unser Tipp: Löchern Sie den Notar mit Ihren Fragen. Gerade bei einem Grundstückskaufvertrag gilt noch mehr der Grundsatz, nichts zu unterschreiben, was man nicht vollständig verstanden hat.
Wer sucht überhaupt den Notar aus?
Hierfür gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen. Wenn Sie ein Objekt von einem Bauträger oder auch der öffentlichen Hand erwerben, schlägt der Verkäufer auf Grund seiner Routinen und Erfahrungen meist eine:n Notar:in vor. In vielerlei Hinsicht ergibt das auch Sinn. Wenn Sie sich allerdings dabei nicht wohl fühlen, suchen Sie den Notar aus. Als ungeschriebenes Gesetz ist dabei anzusehen, dass Sie als Käufer den Notar bestimmen. Schlussendlich sind Sie es, die:der die Notar- und Gerichtskosten bezahlt.
Bin ich schon mit Unterschrift auf dem Notarvertrag Eigentümer?
Eine kurze und klare Klare Antwort: nein.
Übliche Kaufverträge werden durch Einigung (Vertrag) und Übergabe erfüllt. Das gilt aber nur für bewegliche Sachen wie Autos, Kleidung, Fernseher usw.. Für unbewegliche Sachen lauten die feststehenden kaufvertraglichen Begriffe Einigung und Eintragung.
Im notariellen Kaufvertrag ist das Grundstück gemäß Grundbuch zu benennen (Sachstandsbeschreibung). Käufer:in und Verkäufer:in einigen sich über den Preis, den Zahltermin und einen ggf. abweichenden Übergabetermin. Darüber hinaus gehende Bestandteile wie Ausführungen zur Bodenbeschaffenheit oder zum baulichen Zustand können ebenfalls beschrieben bzw. verhandelt sein. Im engen Sinne ist dieser Kaufvertrag eine übereinstimmende Erklärung beider Vertragsparteien über die Absicht, Eigentum an einem Grundstück zu bestimmten Bedingungen zu übertragen. Zur abschließenden Eigentumsübertragung kommt es aber erst, wenn eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch tatsächlich stattgefunden hat. Voraussetzung dafür ist im Wesentlichen die vollständige Zahlung des Kaufpreises.
Ich zahle also bevor ich Eigentum erwerbe? Ist das nicht ein viel zu hohes Risiko und was passiert, wenn der Verkäufer das Objekt mehrfach verkauft und mehrfach kassiert?
Die Zahlungen erfolgen grundsätzlich vor dem Eigentumserwerb. Ein Risiko ist deshalb vordergründig zunächst zu befürchten. Da dies aber regelmäßig bei allen Kaufverträgen im Immobiliengeschäft gilt, gibt es natürlich eine Sicherheit. Wir erklären, wie diese aussieht.
Einen kurzen Exkurs zum Grundbuch stellen wir voran. Das Grundbuch, in das alle wichtigen Informationen zum jeweiligen Grundstück eingetragen werden, genießt “öffentlichen Glauben”. Das bedeutet nichts anderes als dass das, was dort eingetragen und für Berechtigte einsehbar ist, als den Tatsachen entsprechend anzusehen ist. Genau deshalb ist man in Deutschland erst Eigentümer einer Immobilie, wenn dieser hoheitliche Akt erfolgt ist. Derartige Eintragungen haben deklaratorischen Charakter (Geltung und Wirkung erst mit Eintragung).
Bevor nun aber der Kaufvertrag geschlossen wurde und das Eigentum übergeht, vergeht einige Zeit und es kommt zu grundbuchlichen Eintragungen und Zahlungen. Ersteres soll dabei den Erwerber schützen. Deshalb wird üblicherweise im Grundstückskaufvertrag regelmäßig die Eintragung einer sogenannten Auflassungs- oder auch Erwerbsvormerkung vereinbart. Diese Eintragung zeigt gegenüber jedermann, dass ein Eigentümerwechsel bevorsteht. Hier werden bereits die Namen der Erwerber genannt. Und genau an dieser Stelle signalisiert erneut der öffentliche Glaube des Grundbuchs allen anderen, dass an diesem Grundstück niemand mehr gutgläubig Eigentum erwerben kann.
Die Auflassungsvormerkung hat im Grunde genommen das Wesen einer Grundbuchsperre, schützt aber dennoch nicht, nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung vorgenommene grundbuchliche Erklärungen durch den jetzigen Eigentümer vornehmen zu lassen. Jedoch hat der in der Auflassungsvormerkung genannte künftige Erwerber den Anspruch, alle nach der Auflassungsvormerkung eingetragenen Belastungen löschen zu lassen. D.h., dass der Erwerber eine nachträglich eingetragene Grundschuld oder sonstige Belastungen des derzeitigen Eigentümers nicht gegen sich gelten lassen muss. Insoweit ist die Auflassungsvormerkung ein Schutz des künftigen Eigentümers vor Betrug oder Änderungen, die er bei Abschluss des Kaufvertrages nicht wusste und vor allem nicht wollte. Das gilt auch für Eintragungen Dritter, z.B. Zwangssicherungshypotheken.
Ohne eine Auflassungsvormerkung sollte daher keinerlei Zahlung geleistet werden!
