Zinssätze einer Baufinanzierung im Vergleich

Zinssätze im Vergleich

Bei einer Finanzierung kommt man zwangsläufig mit den zwei Begriffen “Sollzins” und “effektiver Jahreszins/ Effektivzins” in Berührung. Nur wie unterscheiden sich beide?

Sollzins

Der Sollzins ist der erste entscheidende Preisindikator für eine Baufinanzierung. Meistens ist auch das der Zinssatz, mit dem Banken oder andere Kreditinstitute nach außen werben. Er drückt dabei aus, wieviel Zinsen der Kunde tatsächlich zahlt. Aus dem Sollzins und dem anfänglichen Tilgungssatz berechnet sich die Annuität (siehe Annuitätendarlehen). 

Effektivzins

Über den Effektivzins und seine Aussagekraft zum Vergleich der zahlreichen Finanzierungs- und Finanzierungskombi-Produkte streiten sich seit Jahrzehnten die Gelehrten. Nicht wenige böse Zungen behaupten, mit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahr 2016 sei genau das Gegenteil von dem gelungen, was die Verbraucherschützer forderten. Die Zielsetzung ist es seit jeher, die bankindividuell zusätzlichen Kosten, die für die Kreditgewährung verlangt werden und von denen eine Finanzierung abhängig ist, in den Effektivzins im Sinne einer tatsächlichen Preisfindung für ein Darlehen einzubinden. Länderübergreifende EU-Regelungen, die dann in nationales Recht umzusetzen sind, verwässern das Bild dahingehend, dass in letzter Konsequenz nicht wirklich Klarheit darüber besteht, was nun wirklich alles in den Effektivzins hineinzurechnen ist.

Was beeinflusst den Effektivzins? 

1. Zeitpunkt der Tilgungsverrechnung / wie oft ist die Rate fällig? (monatlich, vierteljährlich)
2. Kosten der Darlehensbesicherung (Bestellung/Eintragung einer Grundschuld)
3. Kosten einer Kredit-Lebensversicherung, sofern die Bank diese zur Absicherung verlangt
4. Gesamtzins bei Kombiprodukt Endfälliges Darlehen mit Bausparvertrag (Berücksichtigung z.B. bei der Abschlussgebühr des Bausparvertrages)
5. Kosten für notwendige Versicherungen
6. Kosten für die Wertermittlung der Immobilie

Insbesondere der letzte Punkt der Aufzählung führt nicht nur bei Laien zu Stirnrunzeln. Die Kosten für die Wertermittlung muss der Kreditgeber in den Effektivzins einfließen lassen. Gleichwohl hat der Gesetzgeber bereits zu einem früheren Zeitpunkt verfügt, dass u.a. die regelmäßig im Rahmen einer Kreditprüfung durchgeführte Beleihungswertermittlung originär zur Kreditvergabe dazugehört und mithin hierfür vom Kunden auch keine Kosten verlangt werden dürfen. Alles klar? Wenn Sie es verstanden haben, haben Sie uns in diesem Fall einen Schritt voraus. Jede Bank fordert, dass Sie eine Wohngebäudeversicherung abschließen müssen bzw. vorweisen können. Die hat man aber sowieso. Ist das nun eine spezielle Forderung der Bank und muss im Effektivzins berücksichtigt werden oder nicht? Auch wird kein Kreditinstitut bei üblichen Darlehenshöhen darauf verzichten, dass zu ihren Gunsten eine Grundschuld eingetragen wird. Verlangt wird das. Ihr Geld kostet es. Ist das neu? Nein! Unterscheidet das Banken? Nein! Was soll das dann? Die Frage müssen selbst wir weitergeben.  

Viel sinnvoller ist es, tatsächlich die Kosten zu vergleichen, die nicht ohnehin anfallen oder in Bezug z.B. auf eine Grundschuldeintragung unabhängig vom Darlehensgeber stets gleich teuer sind. Werfen Sie immer einen Blick auf den Tilgungsplan über die Gesamtlaufzeit und vergleichen Sie stets identische Zinsbindungslaufzeiten. Dann haben Sie schon einmal den größten Posten im Blick. Wenn Sie sich dann bei der Suche nach einer Baufinanzierung nicht noch die halbe Angebotspalette der Bank aufschwatzen lassen, haben Sie bereits viel richtig gemacht und von sich aus den “Effektivzins” im Griff.