Kaufvertrag einer Wohnung bzw. Eigentumswohnung

Kaufvertrag einer Wohnung

Der Kaufvertrag über eine bestehende Eigentumswohnung ist prinzipiell genauso aufgebaut wie der über ein Einfamilienhaus. Die Kernbestandteile sind auch hier fix. Darüber hinaus gibt es aber Spezifika, die sich ergeben, wenn Wohnungseigentum vorliegt.

Dabei kann der Begriff Wohnungseigentum widersprüchlich genutzt werden. Klassisch und umgangssprachlich ist zunächst jede Wohnung, die über einen separaten Eingang verfügt, mit Wohneigentum in Verbindung zu  bringen. Schließlich handelt es sich um eine Wohnung, die irgendwem gehört, also Wohneigentum.

Der Gesetzgeber regelt aber auch dieses Thema und zwar im “Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht”, regelmäßig und auch hier fortlaufend WEG genannt. Die Besonderheit am Wohnungseigentum ist tatsächlich, dass es sich hier vordergründig nicht ausschließlich um ein Regelwerk für Wohnungen handelt. Vielmehr können hiervon auch z.B. Reihenhäuser oder Doppelhäuser (Doppelhaushälften) betroffen sein.

Worin liegen die Unterschiede zu einem Haus? 

Im Grundbuchrecht liegt die eigentliche Begründung. Jedes Grundstück ist in Deutschland im Grundbuch in einem eigenen Verzeichnis, dem Grundbuchblatt, eingetragen. Das Einfamilienhaus steht auf einem separaten Grundstück genauso wie das Mehrfamilienhaus zunächst auch. Würde jetzt ein MFH als Ganzes veräußert werden, unterscheidet sich der Kaufvertrag zu dem eines EFH nicht. Bei beiden steht ein Stück Gebäude auf einem Stück Grundstück. Derartige Verkäufe sind üblich bei Investoren und Wohnungsgesellschaften, die eine Immobilie zu Vermietungszwecken im Ganzen erwerben. Soll aber auch nur ein Teil (eine Wohnung) an einen abweichenden Käufer gehen, bedarf es nach unserem Recht weiterer grundbuchmäßiger Aufteilungen.

Um dementsprechend Teile von einem Ganzen überhaupt handelbar zu gestalten, werden üblicherweise separate Grundbuchblätter gebildet, denen jeweils ein separierter Teil (eine bestimmte Wohnung) zugeschrieben wird.

Beispiel: Ein 1000 qm großes Grundstück wird mit einem 4- Familienhaus bebaut. Die Wohnungen im Erdgeschoss betragen jeweils 100 qm, die im Obergeschoss 85 qm wegen vorhandener Dachschrägen.

Aus dem zunächst einem Grundbuch mit nur einem Grundbuchblatt werden nunmehr vier Grundbücher mit vier Wohnungsgrundbüchern gebildet. Da dieser Vorgang nach den Erfordernissen des WEG abläuft, werden hieraus vier Wohnungsgrundbücher mit vier neuen Wohnungsgrundbuchblättern. Im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs ist zusätzlich zur Gesamtgrundstücksgröße (1000 qm) ein prozentualer Wert des jeweiligen Wohnungseigentums  zugeordnet. Basis für die Berechnung sogenannter ideeller Eigentumsverhältnisse ist die Wohnfläche. Sie beträgt für alle vier Wohnungen zusammen 370 qm. Bezogen auf die Grundstücksgröße von 1000 qm ergeben sich daraus prozentuale Anteile von 270/1.000 jeweils für die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und 230/1.000 jeweils für die beiden Wohnungen im Obergeschoss. Diese oder ähnliche Bruchteilwerte werden Sie in jedem Kaufvertrag finden mit dem Wohnungseigentum nach WEG verkauft wird.

Mit diesen Zuordnungen lässt sich bei Bekanntsein eines Bodenpreises für das ganze Grundstück recht gut der Bodenwert der einzelnen Wohnung neben dem Bauwert bemessen.

Eine ganz wichtige Rolle im Vergleich zum EFH spielt beim Wohnungserwerb die Teilungserklärung. Sie ist im eigentlichen Kaufvertrag nur eine Randerscheinung. Auf sie wird insofern Bezug genommen, dass sie Grundlage und Basis für den Kaufvertrag ist und dem Käufer als separates Dokument zur Einsicht übermittelt wurde und diesem inhaltlich vollkommen bekannt sein muss.

Hierin werden die Abgrenzungen der Eigentums- und Nutzungsrechte maßgeblich für alle deklariert und beschrieben, was zum Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zählt und worin bestimmte Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum bestehen.