Risiken und Fallstricke beim Kauf einer Eigentumswohnung

Neben dem sehr statisch und immer gleich ablaufenden Formerfordernissen beim Kauf einer ETW gibt es darüber hinaus einige Randfaktoren, die beim eigentlichen Kaufakt untergehen.

Später können sie jedoch für Unannehmlichkeiten sorgen, die auch immer einmal wieder Eigentümer mit ihrer einmal getroffenen Entscheidung, sich genau für diese Wohnung entschieden zu haben, hadern lassen. Jeder kennt sicher solche Entscheidungen, die er, einmal getroffen, später bereut. Oft genug führen jedoch ungeplante bzw. unkalkulierbare Ereignisse dazu, die ein derartiges Gefühl hochkommen lassen. Eine wirklich mögliche Einflussnahme darauf war aber nie gegeben. Deshalb geht es an dieser Stelle auch ausschließlich um Tipps, die Sie vor einem Kauf unbedingt beherzigen sollte.

1. Lage der Wohnanlage

Egal ob Sie eine Wohnung selbst bewohnen oder vermieten wollen, ein wichtiger und preisbestimmender Faktor ist immer die Lage. Auch wenn die Überlegung zum Kaufzeitpunkt absurd klingen mag, bedenken Sie bitte immer, wie marktgängig die Wohnung in der Lage auch in der Zukunft ist. In guten Lagen sind Objekte aller Art eher wieder zu veräußern als in prekär geltenden Stadtteilen. Gleiches gilt auch für den Mietwohnungsmarkt. Eine gute Lage ist auch immer ein Vorteil bei der Nachfrage und der Mietpreishöhe.

Erwerben Sie die Wohnung ausschließlich zu Vermietungszwecken, bedenken Sie immer die Entfernung von Ihrem Wohnort zur Lage des Renditeobjekts. Innerhalb eines Radius von 20 km lassen sich viele Dinge leicht, schnell und unproblematisch erledigen. Bei einer Investition in einer 300 km entfernten Stadt ist Ihr Einfluss geringer und Ihr Aufwand größer. Wohnungsbesichtigungen müssen sauber und rational geplant sein. Jegliches Einschalten von Dienstleistungen, die Sie bei näherer Distanz vielleicht selbst erledigen oder steuern können, erkaufen Sie dort immer mit einem Verzicht auf Ertrag.

2. Größe der Wohnanlage

Die Größe der Anlage hat höchst unterschiedliche Bedeutung für Ihren unmittelbaren Einfluss. In einer Anlage, bestehend aus vier oder sechs Einheiten, können Sie wesentlich besser Entscheidungen mit beeinflussen als in einer Anlage von einhundert Wohnungen. Zudem spielt neben der reinen Wohnungsanzahl auch die Eigentümerstruktur eine Rolle. Möchten Sie in einer Sechsereinheit eine Wohnung erwerben, kann es vorkommen, dass die anderen fünf Wohnungen fünf verschiedenen oder aber auch einem einzigen Eigentümer gehören. Allein dieses Wissen zu haben und künftige Kräfteverhältnisse einzuschätzen, ist entscheidungswichtig. Ein anteilsmäßig dominanter Eigentümer kann bei entsprechenden Mehrheitsverhältnissen so ziemlich alles gegen den Willen der anderen Mitglieder der Gemeinschaft durchsetzen. Prüfen Sie deshalb, ob Sie sich in solche Strukturen begeben möchten.

3. Protokolle der Eigentümerversammlungen

Kaufen Sie nie eine ETW, es sei denn eine neue, ohne dass Sie zuvor sehr ausführlich die Protokolle der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen studiert haben. Diese Historie gibt Ihnen die Möglichkeit, die Bausubstanz, die Ausstattung der Instandhaltungsrücklagen und die in der Vergangenheit getätigten und möglicherweise für die Zukunft beschlossenen Renovierungs-/Sanierungsarbeiten einzuschätzen. Nicht zuletzt erlauben die Protokolle einen sehr guten Einblick in die Eigentümerstruktur mit dem Sie einschätzen können, wie diese Gemeinschaft “tickt”. Sind harmonische Abläufe erkennbar, ist das durchaus ein Kaufargument. Handelt es sich um einen zerstrittenen Haufen, raten wir zur Vorsicht bzw. zumindest zu tiefgründigen Nachforschungen. Im Zweifel: lieber die Finger weglassen, denn nur in seltenen Fällen werden Sie derjenige sein, der diese Truppe eint.

4. Rücklagenbildung

Wie schon im Tipp zur Einsicht der Protokolle der Eigentümerversammlungen angeklungen, kommt der Instandhaltungsrücklage eine wesentliche Bedeutung zu. Ist diese Kasse gut gefüllt, lassen sich Arbeiten am Gemeinschaftseigentum gut stemmen. Herrscht dort Ebbe und die Arbeiten müssen trotzdem erfolgen und sind auch so beschlossen, bedeutet das nichts anderes, als weiteres Geld nachzuschießen. Das kann aus Eigenkapital oder Fremdkapital geschehen. Insbesondere die Rücklagenbildung und die Eigentümerstruktur gehen sehr oft eine Wechselwirkung ein. Holen Sie die für Sie wichtige Information ein, wie hoch die monatliche Rücklage ausfällt. Diese tragen Sie immer aus eigener Tasche. Sie ist nicht umlagefähig auf den Mieter und kann schon einmal die Liquidität unerwartet belasten. Das ist sehr oft bei Großprojekten aus den 60-iger und 70-iger Jahren der Fall. In dieser Zeit wurden viele Baustoffe verbaut, bei denen im Nachgang festgestellt wurde, dass sie schadstoffbelastet sind. Entsorgung und adäquater Wiederaufbau sind entsprechend teuer. Lassen Sie sich deshalb nicht von niedrigen Kaufpreisen täuschen.

5. Veräußerungsbeschränkungen

Über die Einschränkungen bei einem evtl. Verkauf macht sich vermutlich niemand Gedanken, wenn er diese Immobilie gerade erst erwerben möchte. Dennoch ist auch hier Obacht geboten. Liegt ein Erfordernis zur Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder ersatzweise durch den Verwalter vor, bleibt immer ein Restrisiko, dass der angepeilte Verkauf nicht glatt oder schnell durchgeht. 
Grundsätzlich kann man wie bei einem EFH auch bei einer ETW frei über sein Vermögen verfügen. Da im Falle einer ETW die Auswirkungen auf die Eigentümergemeinschaft aber ungleich größer sind, hat der Gesetzgeber im WEG zum Schutze der Gemeinschaft diese Zustimmungsmöglichkeit geschaffen. Sie ist aber nicht zwingend erforderlich. Soll eine solche Regelung wirksam sein, so muss sie laut WEG in der Teilungserklärung niedergeschrieben sein. Es soll vermieden werden, dass die Gemeinschaft einen nicht zumutbaren Eigentümer, der z.B. als zahlungsunfähig oder als Ruhestörer bekannt ist, aufnehmen muss. Diskriminierende und rassistische Ablehnungsgründe sind jedoch nicht geschützt. Beruft sich eine Eigentümergemeinschaft oder ein Verwalter auf fadenscheinige Argumente kann die Zustimmung durch richterlichen Beschluss ersetzt werden.