Teilungserklärung

Die Teilungserklärung, die genau wie der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden muss, ist die rechtliche Basis dafür, dass aus einem Gesamtobjekt überhaupt Teilobjekte herausgelöst und damit verkauft werden können.

Damit eine Teilungserklärung beurkundet werden kann, muss zunächst zweifelsfrei feststehen, dass es sich um eine abgeschlossene Wohnung oder auch um eine abgeschlossene Garage handelt. Abgeschlossen bedeutet, dass ein Zutritt zu diesen Einheiten immer über das Gemeinschaftseigentum möglich sein muss. Gleichfalls muss mindestens ein Raum, eine Kochgelegenheit und ein WC/Bad vorhanden sein. Abgeschlossenheit ist z.B. nicht gegeben, wenn Sie nur über den Flur einer anderen Wohnung zu Ihrer Wohnung gelangen können. In diesem Fall könnte also bestenfalls beiden Wohnungen zusammen eine Abgeschlossenheit attestiert werden.

Die Feststellung über die Voraussetzung abgeschlossener Wohnungen wird in der sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung getroffen. In einem Aufteilungsplan für Wohnungen- und/oder Garagen werden die abgeschlossenen Einheiten eindeutig gekennzeichnet, so dass für den Aussteller der Bescheinigung klar erkennbar ist, wo eine Wohnung aufhört und eine andere beginnt. Zudem werden sie nummeriert. Zuständig für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die jeweilige Bauaufsichtsbehörde. In einigen Bundesländer darf auch ein öffentlich bestellter oder anerkannter Sachverständiger für Bauwesen die Abgeschlossenheit bescheinigen. 

Liegt eine legitimierte Abgeschlossenheitsbescheinigung vor, kann die Teilungserklärung vor dem Notar erklärt werden. Häufig geschieht das bereits vor Baubeginn durch den Bauherrn oder Bauträger. Die Teilungserklärung ist die Grundlage dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum begründet werden kann. Die Deklaration und öffentliche Wirksamkeit erfolgt im Anschluss durch die Bildung einzelner Wohnungsgrundbücher. Es kommt vor, obwohl es nicht vorgeschrieben ist, dass eine Gemeinschaftsordnung als Bestandteil der Teilungserklärung bereits formuliert wird.